DROIT DE LA CONSTRUCTION
Essai
de définition
Le
droit de la construction est un ensemble de normes venant d'horizons
différents et dont le dénominateur commun est de
régir
directement ou indirectement les relations contractuelles ou
extra-contractuelles nées à l'occasion d'un
projet ou
de la réalisation de travaux immobiliers neufs, par
opposition
aux immeubles existants ou anciens, et susceptibles souvent de
perdurer pendant dix ans voire douze ans après la
réception
ou bien l'achèvement desdits travaux neufs.
Le
Professeur Georges LIET-VEAUX, dans son manuel intitulé
« Le
droit de la construction »,
4ème
édition
1976 aux Librairies Techniques et Editions Celse, présente
cette matière comme un assemblage entre les
« Règles
civiles de Droit immobilier »,
la « Réglementation
administrative de la propriété »,
la « Législation
domaniale »
et le « Statut
des constructeurs ».
Le
domaine du droit de la construction est encore bien plus vaste
puisqu'il faut y inclure notamment tout le pan de droit de source
jurisprudentielle relatif aux dégâts
causés aux
tiers aux chantiers et une grande partie de celui également
prétorien afférent aux troubles anormaux de
voisinage.
Enfin,
le contentieux de la construction est si complexe et si technique
qu’il a nécessité la mise en place de
formations
spécialisées dans les tribunaux de grande
instance et
les cours d’appel -3ème
Chambre au TGI de MARSEILLE et à la Cour
d’AIX-EN-PROVENCE.
Tableau
synoptique non exhaustif du contentieux de la construction
immobilière et des prestations consécutives (le
sens des expressions juridiques ou techniques est consultable dans la
rubrique voisine « LEXIQUE »)
DOMAINE
JURIDIQUE
|
OBJET
(quel que soit le
domaine juridique, hors le cas du CCMI¤)
|
TYPE
(quel que soit le
domaine juridique ou l'objet)
|
PRESTATION
(quel que soit le
domaine ou l'objet ou le type de contentieux)
|
Marché
de travaux /contrat de louage d’ouvrage
|
Locaux à
usage professionnel et d'habitation
|
I- DOMMAGES
A L'OUVRAGE :
A/ Cadre
décennal
obligatoire
(loi
04.01.1978)
|
Déclaration
de sinistre amiable
|
Contrat de
fourniture de matériaux ou éléments ou
équipements
|
|
Vice du sol/
absence ou
insuffisance d’étude de sol
|
Demande amiable de
déclaration de sinistre à un Professionnel
|
Sous-traitance
|
Immeuble collectif
|
Tassement
différentiel
|
|
Contrat de
promotion immobilière
|
|
Défaut
de conception
|
Citation en
référé à fin d'expertise
et/ou de provision
|
Contrat de
maîtrise d'ouvrage déléguée
|
Maison individuelle
du secteur diffus
|
Défaut
d'exécution
/malfaçon
|
Requête
en référé instruction devant le juge
administratif
|
CCMI avec
plan¤
|
|
Non-façon/
inachèvement
|
Citation en
déclaration d'ordonnance et d'expertise communes
|
CCMI sans
plan¤
|
Maison individuelle
du secteur groupé
|
Absence d'ouvrage
nécessaire
|
Conclusions en
défense
|
Ventes
d'immeubles à construire :
-contrat
préliminaire,
-vente en
l'état futur d'achèvement,
-vente à
terme,
-vente à
terme avec transfert différé de la pleine
propriété (supprimée à compter
de janvier 2005).
|
|
Défaut
d'isolation phonique ou acoustique
|
Audience de
référé
|
Ventes d'immeubles
à rénover
|
Bâtiment
industriel
|
Défauts
de conformité, avec incidence sur l'usage des lieux ou la
solidité, par rapport :
-aux engagements
exprès ou tacites,
-aux normes,
-aux
règles de l’art.
|
|
Marché
de travaux sur immeuble existant
|
Local
d'activité
|
Désordres
évolutifs
|
|
|
Tous ouvrages ou
travaux de construction en général, en plus des
bâtiments, sauf exclusion expresse*/** :
-travaux
confortatifs (digue, drains, remblai, mur de
soutènement…) ;
-travaux de
génie civil…
|
Défaut
de fabrication d'un composant à fonction non exclusivement
professionnelle*
|
Participation
à réunion d'expertise
|
|
Ouvrage
préexistant = parties anciennes d’une construction
sur, sous ou dans laquelle sont entrepris des travaux neufs**
|
Plus
généralement, au plan des conséquences
:
impropriété
à destination des lieux et/ou atteinte à la
solidité ou à la pérennité
de l'ouvrage
|
Compte-rendu de
réunion d’expertise
|
Vente d'un immeuble
existant
|
Ouvrage
préexistant devenu techniquement indivisible des travaux
neufs**
|
Dommage
à existant objet ou support de travaux neufs
|
Dire à
expert
|
Vente
immobilière après achèvement
|
|
B/ Cadre
extra
-décennal
ou
bien nouveau
cadre
décennal
de droit
commun***
|
|
Location-accession
à la propriété immobilière
|
Ouvrages
de génie civil avec incorporation de
matériaux dans le sol : ouvrages maritimes lacustres,
fluviaux ; ouvrages d’infrastructures portuaires,
aéroportuaires, ferroviaires.. ; ouvrages de
traitement des résidus urbains..; ouvrages
piétonniers, parcs de stationnement, canalisations,
ouvrages de
transport, production,
stockage et
distribution d’énergie,
ouvrages sportifs
non couverts, Voies et Réseaux Divers (VRD) … **
|
Vices,
désordres révélés avant réception des travaux
|
Etude et
réponse au pré-rapport d’expertise
|
Crédit-bail
immobilier
|
Ouvrage accessoire
à un ouvrage soumis aux obligations d’assurances**
|
Défauts,
désordres, vices apparents au moment de la réception
|
Etude et avis
relatifs au rapport définitif d’expertise
|
|
Elément
d’équipement accessoire à un ouvrage
soumis aux obligations d’assurances, sauf si
sa « fonction exclusive est de permettre
l’exercice d’une activité
professionnelle dans l’ouvrage »*/**
|
Défauts
de conformité ostensibles lors de la réception
|
|
Copropriété
|
Elément
constitutif d’un ouvrage en cas d’incidence sur la
destination des lieux
|
Défauts
de conformité révélés
après réception mais sans incidence sur la destination des lieux -dont la sécurité des
personnes- ou la solidité ou la
pérennité de l'ouvrage
|
Citation devant le
Tribunal de Grande Instance –TGI- ou le Tribunal de Commerce –TC-/ mémoire devant le Tribunal
Administratif -TA
|
Division par volumes
|
Elément
d’équipement d’un ouvrage en cas
d’incidence sur la destination des lieux, sauf celui
destiné exclusivement à permettre
l’exercice d’une activité
professionnelle*
|
Dommages
« intermédiaires »
dont désordres futurs
|
Mise en cause au
fond/appel en garantie
|
Lotissement
|
Elément
d'équipement indissociable en cas d’atteint
à sa solidité, sauf celui à fonction
exclusivement professionnelle*
|
Dommages
esthétiques dont défauts des peintures et enduits
sans fonction d’étanchéité
|
Conclusions devant
TGI/TC/TA/Cour d'Appel –CA-/Cour Administrative d’Appel
-CAA
|
|
|
Dommage
à existant non objet de travaux neufs
|
Incident
TGI/TC/TA/CA/CAA
|
|
Elément
d'équipement dissociable, sauf celui à fonction
exclusivement professionnelle*
|
Manquement du
constructeur à son obligation d’information, de
renseignement, de conseil
|
|
Bail
|
Composant
(élément
conçu et fabriqué pour un chantier
déterminé et mis en œuvre par
l’entrepreneur-installateur sans modification), sauf si
fonction exclusivement professionnelle*
|
Camouflage
matériel ou dissimulation intellectuelle d ‘un
désordre –dol
|
Confection dossier
de plaidoirie
|
Sous-location
|
|
Retard des travaux
|
Plaidoirie devant
TGI/TC/CA
|
Occupation
précaire
|
|
Faute
extérieure au contrat ( ?)
|
Observations devant
TA/CAA
|
|
|
C/ Cadre
extra-
décennal
résiduel
quoiqu’il
en soit
|
Exécution
décision de justice
|
|
|
Parfait
achèvement, dans l’année de la
réception
|
|
|
|
Bon fonctionnement,
dans les deux ans de la réception
|
|
|
|
Dommage
à l’ouvrage par un produit défectueux,
pour un montant>500€
|
|
|
|
II-
DOMMAGES AUX TIERS AU CHANTIER
|
|
|
|
Troubles anormaux
de voisinage
|
|
|
|
Dégâts
causés à l’immeuble contigu ou
avoisinant
|
|
|
|
Empiètement
ou construction intégrale sur terrain d’autrui
|
|
|
|
Dommages
liés à des travaux publics
|
|
¤
Contrat
de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture du
plan.
*Distinctions
relatives à la détermination du domaine de la
responsabilité décennale de plein
droit, applicables aux marchés et conventions conclus
à
compter du 10 juin 2005.
**
Restrictions apportées au champ des assurances
« décennales »
obligatoires lequel ne coïncide
pas avec celui de la responsabilité décennale des
constructeurs, applicables également
aux marchés et conventions conclus à compter du
10 juin
2005.
***La
loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 « portant
réforme
de la prescription en matière civile »
vient d’instituer, dans un souci d’harmonisation et
de
simplification, un délai unique
de prescription de dix ans courant à compter de la
réception
des travaux, pour tous
dommages autres que ceux de nature décennale, concernant
les actions en responsabilité
entre
le maître de l’ouvrage et les locateurs
d’ouvrage ou leur
sous-traitants
ou bien directement entre les locateurs d’ouvrage et leurs
sous-traitants ou, plus
généralement peut-être même,
entre les
divers intervenants sur le chantier et quelle
que soit la nature de leurs relations, nées
à compter du 19 juin 2008 :
voir rubrique
« ACTUALITES
JURIDIQUES » !
A
titre d’exemple et pour illustrer ce tableau, un dégât
des eaux lié
à un défaut de la toiture et affectant un
appartement
pourra ressortir à la fois aux contrats de louage
d’ouvrage,
de sous-traitance, de vente sur plans, de bail, de
copropriété
et d’assurances
(polices
obligatoires pour la prise en charge des causes et multirisques
facultatives pour celle des conséquences) et concerner au
moins 19 antagonistes
susceptibles de participer, volontairement ou non, aux
opérations
de l’expert judiciaire désigné en
référé
:
-
le propriétaire-acquéreur-bailleur et le
locataire et
le syndicat des copropriétaires,
-
le promoteur-vendeur et le charpentier-couvreur et l'architecte et le
BET et le maître d'oeuvre,
-
le ou les sous-traitant(s) de l'entreprise de charpente-couverture,
-
les assureurs en dommages ouvrages, responsabilité
constructeurs réalisateurs et non-réalisateurs,
responsabilité professionnelle hors décennale,
multirisques bâtiment et habitation.
Compétence
Maître
Alix BELLACHE, qui a œuvré pendant des
décennies dans
le secteur des travaux de construction pour les
Constructeurs-réalisateurs et les Constructeurs
non-réalisateurs dont les Maîtres
d’ouvrage, en binôme
avec des Techniciens du bâtiment, est spécialement
performant dans le traitement de ces types de dossiers qui
nécessitent une amorce et un suivi rigoureux et, souvent, de
l’imagination et de la créativité pour
apporter une
solution satisfaisante et acceptable juridiquement, tant la
réalité
dépasse et
la fiction et
les prévisions du Législateur ou du Pouvoir
réglementaire.
Incidemment,
Maître Alix BELLACHE croit beaucoup plus à
l’effet de
synergie entre Techniciens du bâtiment et Avocats/Juristes
qu’en ces hommes uniques mais hybrides censés
dominer à
la fois les techniques de la construction et celles du droit,
domaines distincts où il existe de surcroît de
nombreuses spécialités.
Si
l’on excepte quelque rares personnes ayant suivi un double
cursus
complet, le risque est grand que les soi-disant hommes providentiels
se révèlent insuffisants aussi bien dans la
partie
technique que dans la partie juridique.
Mieux
vaut s’en tenir à cet enseignement du Moyen
Age :
« Quand
les bœufs vont par deux, le labourage en va mieux. » !
Les
Clientèles visées
-
Géologues,
Géotechniciens ;
-
Promoteurs, Vendeurs d’immeubles
à construire ;
-
Constructeurs de maisons individuelles ;
-
Maîtres d’Ouvrage
Délégués –MOD ;
-
Architectes, Maîtres
d’œuvre, Bureaux d’Etudes Techniques
–BET ;
-
Constructeurs-réalisateurs tous corps
d’Etat ;
-
Sous-traitants des
Constructeurs-réalisateurs et
non-réalisateurs ;
-
Contrôleurs techniques.
-
Accédants à la
propriété bâtie (Acquéreurs sur plans ou
à terme, Maîtres de l’ouvrage dans le
cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou
de contrats de louage d’ouvrage …) ;
-
Syndicats des copropriétaires,
Copropriétaires ;
-
Tiers au chantier et Victimes de troubles de
voisinage.
-
Les Assureurs et Assurés au titre des
polices obligatoires et facultatives (dommages ouvrage,
responsabilité décennale, Police Unique par
Chantier –PUC-, Tous Risques Chantier –TRC-, responsabilité civile
Promoteur, multirisques…).
LES
CONTRATS SPECIAUX DANS LA DOMAINE IMMOBILIER
Même
si ces contrats s’insèrent dans le droit de la
construction
entendu au sens large, leur spécificité les
empêche
de se fondre totalement dans le cadre général
imprimé
par le contrat de louage d’ouvrage servant de
référence
en matière de responsabilité des
constructeurs :
¤
les conventions de ventes en l’état futur
d’achèvement,
de construction de maisons individuelles,
de ventes d’immeubles à
rénover et de
location-accession éventuellement
doivent prévoir une garantie
d’achèvement au bénéfice
de l’accédant;
¤
en dépit de la volonté conjuguée de la
Cour de
cassation, de la majorité de la Doctrine et
du Législateur-article
2270-2 devenu 1792-4-2 du Code civil et nouvel article 1792-4-3
issu de la loi n°561 du 17.06.2008-
pour uniformiser les délais en matière de droit
de la construction, avec la réception des travaux pour
unique
point de départ, le régime
de la responsabilité du vendeur
d’immeubles en
l’état
futur d’achèvement à
l’égard
des acquéreurs sur plans, pour vices apparents, insuffisance
d’isolation phonique ou
défauts de conformité, ne pourra jamais
être
parfaitement calqué sur celui des constructeurs
en général parce qu’il y a rarement
concomitance
entre
la
réception
des travaux
intéressant
exclusivement le promoteur-maître de l’ouvrage et
les
locateurs et la
prise de possession
des lieux qui intervient le plus souvent postérieurement
et dans
les relations entre ledit promoteur-vendeur et les
accédants ;
¤
le contrat préliminaire à la vente en
l’état
futur d’achèvement constitue une
curiosité Juridique
exorbitante du droit commun actuel des conventions et du droit
desconsommateurs
en particulier ;
¤
l’ancienne vente à terme avec transfert
différé
de la pleine propriété, à
l’instar de l’actuelle
location-accession, et le crédit-bail immobilier ont
nécessité
des aménagements
légaux ou conventionnels pour permettre au
« locataire »
et propriétaire potentiel
de faire jouer les garanties des polices obligatoires dommages
ouvrage et responsabilité
décennale, notamment en cas de défaillance du
propriétaire temporaire.
Ces
exemples montrent qu’il est dangereux d’appliquer
mécaniquement
le régime de la garantie décennale de base
à un
cas concret et particulier, au seul motif qu’il a trait
à
des travaux de construction.
Par
son parcours et sa réflexion, Maître Alix BELLACHE
est
particulièrement qualifié pour traiter le
contentieux
des contrats spéciaux voire « sui
generis »
au domaine immobilier.
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