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DROIT DE LA CONSTRUCTION

Essai de définition

Le droit de la construction est un ensemble de normes venant d'horizons différents et dont le dénominateur commun est de régir directement ou indirectement les relations contractuelles ou extra-contractuelles nées à l'occasion d'un projet ou de la réalisation de travaux immobiliers neufs, par opposition aux immeubles existants ou anciens, et susceptibles souvent de perdurer pendant dix ans voire douze ans après la réception ou bien l'achèvement desdits travaux neufs.

Le Professeur Georges LIET-VEAUX, dans son manuel intitulé « Le droit de la construction », 4ème édition 1976 aux Librairies Techniques et Editions Celse, présente cette matière comme un assemblage entre les « Règles civiles de Droit immobilier », la « Réglementation administrative de la propriété », la « Législation domaniale » et le « Statut des constructeurs ».

Le domaine du droit de la construction est encore bien plus vaste puisqu'il faut y inclure notamment tout le pan de droit de source jurisprudentielle relatif aux dégâts causés aux tiers aux chantiers et une grande partie de celui également prétorien afférent aux troubles anormaux de voisinage.

Enfin, le contentieux de la construction est si complexe et si technique qu’il a nécessité la mise en place de formations spécialisées dans les tribunaux de grande instance et les cours d’appel -3ème Chambre au TGI de MARSEILLE et à la Cour d’AIX-EN-PROVENCE.

Tableau synoptique non exhaustif du contentieux de la construction immobilière et des prestations consécutives (le sens des expressions juridiques ou techniques est consultable dans la rubrique voisine « LEXIQUE »)


DOMAINE JURIDIQUE

OBJET

(quel que soit le domaine juridique, hors le cas du CCMI¤)

TYPE

(quel que soit le domaine juridique ou l'objet)

PRESTATION

(quel que soit le domaine ou l'objet ou le type de contentieux)

Marché de travaux /contrat de louage d’ouvrage

Locaux à usage professionnel et d'habitation

I- DOMMAGES A L'OUVRAGE :


A/ Cadre décennal

obligatoire (loi

04.01.1978)

Déclaration de sinistre amiable

Contrat de fourniture de matériaux ou éléments ou équipements


Vice du sol/

absence ou insuffisance d’étude de sol

Demande amiable de déclaration de sinistre à un Professionnel

Sous-traitance

Immeuble collectif

Tassement différentiel


Contrat de promotion immobilière


Défaut de conception

Citation en référé à fin d'expertise et/ou de provision

Contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée

Maison individuelle du secteur diffus

Défaut d'exécution

/malfaçon

Requête en référé instruction devant le juge administratif

CCMI avec plan¤


Non-façon/ inachèvement

Citation en déclaration d'ordonnance et d'expertise communes

CCMI sans plan¤

Maison individuelle du secteur groupé

Absence d'ouvrage nécessaire

Conclusions en défense

Ventes d'immeubles à construire :


-contrat préliminaire,

-vente en l'état futur d'achèvement,

-vente à terme,

-vente à terme avec transfert différé de la pleine propriété (supprimée à compter de janvier 2005).



Défaut d'isolation phonique ou acoustique

Audience de référé

Ventes d'immeubles à rénover

Bâtiment industriel

Défauts de conformité, avec incidence sur l'usage des lieux ou la solidité, par rapport :

-aux engagements exprès ou tacites,

-aux normes,

-aux règles de l’art.


Marché de travaux sur immeuble existant

Local d'activité

Désordres évolutifs




Tous ouvrages ou travaux de construction en général, en plus des bâtiments, sauf exclusion expresse*/** :


-travaux confortatifs (digue, drains, remblai, mur de soutènement…) ;

-travaux de génie civil…

Défaut de fabrication d'un composant à fonction non exclusivement professionnelle*

Participation à réunion d'expertise


Ouvrage préexistant = parties anciennes d’une construction sur, sous ou dans laquelle sont entrepris des travaux neufs**

Plus généralement, au plan des conséquences :


impropriété à destination des lieux et/ou atteinte à la solidité ou à la pérennité de l'ouvrage

Compte-rendu de réunion d’expertise

Vente d'un immeuble existant

Ouvrage préexistant devenu techniquement indivisible des travaux neufs**

Dommage à existant objet ou support de travaux neufs

Dire à expert

Vente immobilière après achèvement


B/ Cadre extra

-décennal ou

bien nouveau

cadre décennal

de droit

commun***


Location-accession à la propriété immobilière

Ouvrages de génie civil avec incorporation de matériaux dans le sol : ouvrages maritimes lacustres, fluviaux ; ouvrages d’infrastructures portuaires, aéroportuaires, ferroviaires.. ; ouvrages de traitement des résidus urbains..; ouvrages piétonniers, parcs de stationnement, canalisations,

ouvrages de transport, production,

stockage et distribution d’énergie,

ouvrages sportifs non couverts, Voies et Réseaux Divers (VRD) … **

Vices, désordres révélés avant réception des travaux

Etude et réponse au pré-rapport d’expertise

Crédit-bail immobilier

Ouvrage accessoire à un ouvrage soumis aux obligations d’assurances**

Défauts, désordres, vices apparents au moment de la réception

Etude et avis relatifs au rapport définitif d’expertise


Elément d’équipement accessoire à un ouvrage soumis aux obligations d’assurances, sauf si sa « fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage »*/** 

Défauts de conformité ostensibles lors de la réception


Copropriété

Elément constitutif d’un ouvrage en cas d’incidence sur la destination des lieux

Défauts de conformité révélés après réception mais sans incidence sur la destination des lieux -dont la sécurité des personnes- ou la solidité ou la pérennité de l'ouvrage

Citation devant le Tribunal de Grande Instance –TGI- ou le Tribunal de Commerce –TC-/ mémoire devant le Tribunal Administratif -TA

Division par volumes

Elément d’équipement d’un ouvrage en cas d’incidence sur la destination des lieux, sauf celui destiné exclusivement à permettre l’exercice d’une activité professionnelle*

Dommages « intermédiaires » dont désordres futurs

Mise en cause au fond/appel en garantie

Lotissement

Elément d'équipement indissociable en cas d’atteint à sa solidité, sauf celui à fonction exclusivement professionnelle*

Dommages esthétiques dont défauts des peintures et enduits sans fonction d’étanchéité

Conclusions devant TGI/TC/TA/Cour d'Appel –CA-/Cour Administrative d’Appel

-CAA



Dommage à existant non objet de travaux neufs

Incident TGI/TC/TA/CA/CAA


Elément d'équipement dissociable, sauf celui à fonction exclusivement professionnelle*

Manquement du constructeur à son obligation d’information, de renseignement, de conseil


Bail

Composant

(élément conçu et fabriqué pour un chantier déterminé et mis en œuvre par l’entrepreneur-installateur sans modification), sauf si fonction exclusivement professionnelle*

Camouflage matériel ou dissimulation intellectuelle d ‘un désordre –dol

Confection dossier de plaidoirie

Sous-location


Retard des travaux

Plaidoirie devant TGI/TC/CA

Occupation précaire


Faute extérieure au contrat ( ?)

Observations devant TA/CAA



C/ Cadre extra-

décennal résiduel

quoiqu’il en soit


Exécution décision de justice



Parfait achèvement, dans l’année de la réception




Bon fonctionnement, dans les deux ans de la réception




Dommage à l’ouvrage par un produit défectueux, pour un montant>500€




II- DOMMAGES AUX TIERS AU CHANTIER





Troubles anormaux de voisinage




Dégâts causés à l’immeuble contigu ou avoisinant




Empiètement ou construction intégrale sur terrain d’autrui




Dommages liés à des travaux publics



¤ Contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture du plan.

*Distinctions relatives à la détermination du domaine de la responsabilité décennale de plein droit, applicables aux marchés et conventions conclus à compter du 10 juin 2005.

** Restrictions apportées au champ des assurances « décennales » obligatoires lequel ne coïncide pas avec celui de la responsabilité décennale des constructeurs, applicables également aux marchés et conventions conclus à compter du 10 juin 2005.


***La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 « portant réforme de la prescription en matière civile » vient d’instituer, dans un souci d’harmonisation et de simplification, un délai unique de prescription de dix ans courant à compter de la réception des travaux, pour tous dommages autres que ceux de nature décennale, concernant les actions en responsabilité entre le maître de l’ouvrage et les locateurs d’ouvrage ou leur sous-traitants ou bien directement entre les locateurs d’ouvrage et leurs sous-traitants ou, plus généralement peut-être même, entre les divers intervenants sur le chantier et quelle que soit la nature de leurs relations, nées à compter du 19 juin 2008 : voir rubrique « ACTUALITES JURIDIQUES » !


A titre d’exemple et pour illustrer ce tableau, un dégât des eaux lié à un défaut de la toiture et affectant un appartement pourra ressortir à la fois aux contrats de louage d’ouvrage, de sous-traitance, de vente sur plans, de bail, de copropriété et d’assurances (polices obligatoires pour la prise en charge des causes et multirisques facultatives pour celle des conséquences) et concerner au moins 19 antagonistes susceptibles de participer, volontairement ou non, aux opérations de l’expert judiciaire désigné en référé :

  - le propriétaire-acquéreur-bailleur et le locataire et le syndicat des copropriétaires,

  - le promoteur-vendeur et le charpentier-couvreur et l'architecte et le BET et le maître d'oeuvre,

  - le ou les sous-traitant(s) de l'entreprise de charpente-couverture,

  - les assureurs en dommages ouvrages, responsabilité constructeurs réalisateurs et non-réalisateurs, responsabilité professionnelle hors décennale, multirisques bâtiment et habitation.


Compétence

Maître Alix BELLACHE, qui a œuvré pendant des décennies dans le secteur des travaux de construction pour les Constructeurs-réalisateurs et les Constructeurs non-réalisateurs dont les Maîtres d’ouvrage, en binôme avec des Techniciens du bâtiment, est spécialement performant dans le traitement de ces types de dossiers qui nécessitent une amorce et un suivi rigoureux et, souvent, de l’imagination et de la créativité pour apporter une solution satisfaisante et acceptable juridiquement, tant la réalité dépasse et la fiction et les prévisions du Législateur ou du Pouvoir réglementaire.

Incidemment, Maître Alix BELLACHE croit beaucoup plus à l’effet de synergie entre Techniciens du bâtiment et Avocats/Juristes qu’en ces hommes uniques mais hybrides censés dominer à la fois les techniques de la construction et celles du droit, domaines distincts où il existe de surcroît de nombreuses spécialités.

Si l’on excepte quelque rares personnes ayant suivi un double cursus complet, le risque est grand que les soi-disant hommes providentiels se révèlent insuffisants aussi bien dans la partie technique que dans la partie juridique.

Mieux vaut s’en tenir à cet enseignement du Moyen Age : « Quand les bœufs vont par deux, le labourage en va mieux. » !


Les Clientèles visées

  • Les Professionnels de la construction :

    • Géologues, Géotechniciens ;

    • Promoteurs, Vendeurs d’immeubles à construire ;

    • Constructeurs de maisons individuelles ;

    • Maîtres d’Ouvrage Délégués –MOD ;

    • Architectes, Maîtres d’œuvre, Bureaux d’Etudes Techniques –BET ;

    • Constructeurs-réalisateurs tous corps d’Etat ;

    • Sous-traitants des Constructeurs-réalisateurs et non-réalisateurs ;

    • Contrôleurs techniques.

  • Les Non-professionnels :

    • Accédants à la propriété bâtie (Acquéreurs sur plans ou à terme, Maîtres de l’ouvrage dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou de contrats de louage d’ouvrage …) ;

    • Syndicats des copropriétaires, Copropriétaires ;

    • Tiers au chantier et Victimes de troubles de voisinage.


  • Les Assureurs et Assurés au titre des polices obligatoires et facultatives (dommages ouvrage, responsabilité décennale, Police Unique par Chantier –PUC-, Tous Risques Chantier –TRC-, responsabilité civile Promoteur, multirisques…).


LES CONTRATS SPECIAUX DANS LA DOMAINE IMMOBILIER


Même si ces contrats s’insèrent dans le droit de la construction entendu au sens large, leur spécificité les empêche de se fondre totalement dans le cadre général imprimé par le contrat de louage d’ouvrage servant de référence en matière de responsabilité des constructeurs :

¤ les conventions de ventes en l’état futur d’achèvement, de construction de maisons individuelles, de ventes d’immeubles à rénover et de location-accession éventuellement doivent prévoir une garantie d’achèvement au bénéfice de l’accédant;

¤ en dépit de la volonté conjuguée de la Cour de cassation, de la majorité de la Doctrine et du Législateur-article 2270-2 devenu 1792-4-2 du Code civil et nouvel article 1792-4-3 issu de la loi n°561 du 17.06.2008- pour uniformiser les délais en matière de droit de la construction, avec la réception des travaux pour unique point de départ, le régime de la responsabilité du vendeur d’immeubles en l’état futur d’achèvement à l’égard des acquéreurs sur plans, pour vices apparents, insuffisance d’isolation phonique ou défauts de conformité, ne pourra jamais être parfaitement calqué sur celui des constructeurs en général parce qu’il y a rarement concomitance entre la réception des travaux intéressant exclusivement le promoteur-maître de l’ouvrage et les locateurs et la prise de possession des lieux qui intervient le plus souvent postérieurement et dans les relations entre ledit promoteur-vendeur et les accédants ;

¤ le contrat préliminaire à la vente en l’état futur d’achèvement constitue une curiosité Juridique exorbitante du droit commun actuel des conventions et du droit desconsommateurs en particulier ;

¤ l’ancienne vente à terme avec transfert différé de la pleine propriété, à l’instar de l’actuelle location-accession, et le crédit-bail immobilier ont nécessité des aménagements légaux ou conventionnels pour permettre au « locataire » et propriétaire potentiel de faire jouer les garanties des polices obligatoires dommages ouvrage et responsabilité décennale, notamment en cas de défaillance du propriétaire temporaire.

Ces exemples montrent qu’il est dangereux d’appliquer mécaniquement le régime de la garantie décennale de base à un cas concret et particulier, au seul motif qu’il a trait à des travaux de construction.

Par son parcours et sa réflexion, Maître Alix BELLACHE est particulièrement qualifié pour traiter le contentieux des contrats spéciaux voire « sui generis » au domaine immobilier.



DOMAINE D'INTERVENTION

- Droit des assurances
- Droit de la construction
- Droit immobilier, hors travaux neufs



Alix BELLACHE

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